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5大挑戰、3個維度,這篇文章告訴你品質管控的著力點

發布時間:2019-06-27來源:分享:

自2018年下半年起,地產整體環境出現較大變化。

中國經濟增速換擋,新5%代替原來的8%,大環境發生了變化。

中國房地產企業在業績維度獲得高增長的同時,對自身也是一種透支,房企將進入“有質量增長的新時代”。

本文將從挑戰、創新、管控力三個維度分析地產新時代下品質管控的處境。


瑞捷咨詢常務副總經理

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  內外五大挑戰,行業將更關注品質


面對內外五大挑戰,房地產行業進入“品質時代”,提供更高品質的產品和服務是未來行業增長的核心所在。

◆◆ 規模:經營風險加劇,房企由高財務杠桿轉向高經營杠桿

近年來,房地產市場集中度越來越高,規模化發展已成絕大多數房企的共識。

據克而瑞研究中心統計的數據得知,2018年中國房企門檻、集中度進一步提升,TOP10房企門檻超過2000億元,千億房企數量達到30家,TOP50門檻近550億元。其中,碧桂園、恒大、萬科這三家銷售額占近20%市場份額。

銷售金額的不斷攀升,規模的迅猛增長,隨之而來的就是經營風險加劇。一方面,政府堅持調控不動搖,三限政策不放松;另一方面,融資難且融資成本不斷攀升,據標準地產研究院統計2018年下半年中國上市規模房企融資成本排名可知,最高利率可達13.75%。

如此背景下,去杠桿降負債已成房企第一要務。在當前行業環境嚴峻的情況下,企業要勤練內功,由高財務杠桿轉向高經營杠桿,進行深度化經營,可從引進高素質人才、維護品牌美譽度、嚴控產品質量、注重服務等多方面入手。

◆◆ 去庫存和品質保障:關注小概率大影響可能性事件

世聯行發布的報告顯示,截止2019年初,全國商品房待售面積5.24億平米,同比減少11.0%。按照2018年去化速度計算,在跟蹤的45個城市中,去化周期高于18個月的有石家莊、廈門、北京、天津、昆山,分別為56.2個月、37.8 個月、35.5個月、18.6個月、20.5個月。


2019年初各城市群可售面積及去化周期




根據瑞捷咨詢內部數據統計,從2017年6月份-2018年6月份,客戶投訴問題歸類為7個緯度,匯總34類問題中投訴最多的前10問題。

客戶投訴問題歸類


其中,被投訴的問題中,工程和物業兩者占比達81.38%,在業主投訴問題中占絕對比重。

結合此現狀,房企應重點關注小概率大影響的可能性事件,維權形勢不容樂觀,面臨新一輪質量挑戰會比往年更嚴格。

◆◆ 安全生產:防范突發性系統風險

對比2018年1-8月與2017年同期事故起數,處增長狀態;再對比同期事故死亡人數也處于增長狀態,防范工程性系統性風險是近幾年的主要導向。

事故起數對比


事故死亡人數對比


此外,勞動班組面臨的最大問題是老齡化,根據“一號工班30萬+工人數據研究分析”顯示,49歲以上人員占比37.1%;且“飛虎隊”較多,經常更換各個工地,呈高流動狀態,無法保障品質,也加大了現場工地安全管理的難度。

◆◆ 成本管理:部分地區原材料已成“賣方”市場

瑞捷咨詢知識庫顯示,2017年12月鋼材銷售價格比同年1月增長44.99%,2018年9月增長39.72%。

河北當地數據顯示,商品混凝土的價格從2017年1月份350元上漲54%,2018年9月已近540元;加氣塊同樣上漲40%。

因此,地產行業的成本管理面臨一個新的挑戰,部分地區的原材料已成賣方市場,漲價風或進一步蔓延。

◆◆ 客戶需求:向好趨勢出現新一輪波動

據統計,2013-2017年,客戶整體投訴中,質量投訴逐年下降,從2016年的28091件下降至2017年的21416件,但2018年上半年則增多至24.6萬件。從以上數據可看出,整體行業質量向好趨勢在2018年上半年出現新一輪波動。

根據瑞捷咨詢合作的近300家客戶、412個城市的實測、安全文明、質量風險評分可得,實測數據從2017年89.05%下降至2018年上半年87.8%,安全文明則從80.25%下降到79.28%,質量風險也從81.15%下降至78.89%,整體產品質量呈下降趨勢。


 實測、安全文明、質量風險評分


此外,通過對比部分標桿房企的交付評估數據,所有評分過低的交付評估時間由以往的交付前1個月提前至2天甚至1天。究其原因如下:

  • 搶工期:基于高周轉、去庫存策略,以及戶型改造等因素,不少房企存在搶工期的現象。尤其戶型改造現象,某企2018年4季度預計交付12.8萬套,其中涉及改造的戶型達到2萬多套。而產品品質往往在戶型改造時將大大降低舒適程度。

  • 大環境:基于收并購、合作經營現象增多,以及市場遇冷,甚至停工治霾等情況,政府在驗收時要求更加嚴格。

  • 工藝工法:傳統工藝和技術革新時帶來的新問題,如兩者如何融合,新技術如何推廣。

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  創新是趨勢,助力工程品質提升


新技術新工藝的不斷研究和應用給地產行業融入新的血液,房企在夯實主業的同時,越來越多企業希望通過技術革新帶動自身發展。


◆◆ 創新普及速度快

通過統計所有合作客戶在新技術、新工藝應用方面的數據,得出以下結論:

  • 建筑工業化業態形式:就目前裝配式結構、鋼結構、現澆鋼筋砼三種結構來看,裝配式結構使用率上升4.7%,現澆結構則下降5.65%。

  • 模板類型:鋁模使用率上升5.22%,接近倍數增漲;鋼木組合模版下降9%,塑料模板下降0.69%。

  • 其他:爬架使用率上升4.52%,門檻石先貼比例上升18.18%,傳統吊洞下降6.21%,止水節比例上升5.43%;地下室頂板構筑物泛水高度內一次澆筑成型比例上升1.16%。

新技術、新工藝應用趨勢



以上數據表明整個行業在新技術、新工藝應用速度加快,特別在鋁模、內隔墻、全混凝土外墻方面大大提升。

◆◆ 技術革新尋找突破

行業中,新的施工工藝和技術已被不少標桿所認可。如基于裝配式節能環保、安裝便捷等特點,裝配式裝修將工廠生產的部品部件在現場進行組合安裝,以達到建筑使用性能和建筑性能的基本要求。

另外模塊建筑體系,源于愛爾蘭的一項工業化建造技術,核心筒與預制集成建筑模塊間通過可靠度高的連接件連接,有效保證模塊建筑體系的整體受力性能。

◆◆ 業務升級

近幾年,行業中不少標桿都在宣傳“去地產化”,但個人認為,這是一個偽概念。

  • 從供給側結構性改革、新型城鎮化,到雄安新區,限購限貸降杠桿,中國在發生變化。

  • 從剛需到改善、從老齡化到旅居,購房需求在改變。

  • 提質增效、短頻快已悄然變成好好活著。

因此,個人認為,目前重要的不是去掉地產,而是地產去哪兒?比如,不少標桿房企紛紛邁向舊城改造、新商業、長租、養老、旅居、后地產的家裝領域等,已非單純的住宅。

而與國外先進的施工經驗對比,存在非常大的差別,一是精益管理沉淀不足,即便同樣的工期和同樣的成本,也難以建造出與日本同樣品質的產品;二是品質影響力不足,這也是行業在整體大環境下面臨的最大挑戰,雖然所有質量管理建立在公司整體經營環境下,但品質影響力并沒有達到真正“生死線”的概念。

因此,在當前大背景下,創新無法形成普遍能力,管控力讓相對能力最大化,是實現抵御風險的手段第一!

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  管控力:做好產品的基礎


創新需要探索、沉淀,要符合品質需求,需要管控力做強支撐。因此,品質創新不是因為創新的需求而創新,而是因為品質的需求而創新。

◆ 改變現有產品質量

用2014年日本施工現場拍攝的一張照片來說明。


日本優秀施工做法



以上照片可看出日本工程管理的精細化程度,原因在于日本對質量的極致追求和沉淀。因此,我們堅持把質量做好,改變現有產品質量,需要極強的管控力,而堅持將現有產品做好本身就是一種創新。


◆◆ 拿來主義

下圖為單純采用鋁模施工和采用新工藝的兩個工地現場對比。


兩個工地現場對比



左邊工地在傳統工藝上使用鋁模替代木模,其他并沒有做新改變;右邊照片則采用了鋁模、免抹灰、全砼外墻、爬架和穿插施工等新工藝。兩者對比從工地現場、管理程度有很大差別。


行業中很多企業推崇“拿來主義“——不考慮實際情況將優秀企業的新工藝、新技術直接在現場應用,卻在應用過程中發現很多問題。

新工藝工法的作用無可厚非,需要1-3年不斷沉淀、反復打磨,將其變成適用自己工地實際情況的工具,產生好的效果。因此,拿來主義的的創新普及也需要強大的管控力。

◆◆ 品質需求

當前房地產供給和需求結構已經發生變化,人民更注重住房品質,講究品牌消費,住房需求正由簡單的居住功能向多層次、個性化、高品質需求轉變。建筑的質量和品質,是人們最關注的問題,房企一定要加強施工技術的應用能力,避免劣質工程的出現。

做好品質除充分掌握施工的方法和技巧,基本的施工工藝工法做到位外,還需真正了解客戶需求,把握客戶真正的關注點。

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  行業回歸品質需求


中國發展70年,在普通消費者面前,建筑品質已呈現翻天覆地的變化。其中,質量是符合規范要求的程度,而品質是由日益增長的經濟水平和生活需求等多因素共同決定的。


我們認為,品質=管控力+創新。當前行業回歸到本質需求是健康品質生活,所有的努力都是為健康品質生活服務。通過瑞捷咨詢大量的研究,統計目前精裝修數據已占30%,在日益增多的精裝修交房情況下,材料質量、空氣質量、景觀舒適性和適用性等面臨新的挑戰。

基于瑞捷咨詢深耕工程細分領域的經驗積累,協助客戶管控力提升,在量化標準、學習提升、供應商資源、品質生活四個維度著力為客戶提供更有價值的服務

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